房地產企業所得稅政策業務問題解答
問：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）的規定，房地產開發產品交付使用即認定為完工產品，就要確認收入，結轉成本，進行所得稅的清繳。有的企業只有部分開發產品交付使用，并且小區配套工程、綠化工程等還沒有開工建設，這種狀況是否可以暫緩結算？
該規定與《
國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定的關于完工產品確認的三個條件：“（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案（二）開發產品已開始投入使用（三）開發產品已取得了初始產權證明”并不矛盾。開發產品只要辦理入住手續，不管是否實際竣工備案，即只要符合上述條件之一的，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。
問：房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入，如何預繳季度企業所得稅？
企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
1、開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
2、開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
3、開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
4、屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
問：在實務操作中，經常有房地產開發企業利用地下基礎設施形成的地下車庫，銷售許可證上為不可售面積，無產權成本，是否可以分攤到可售面積中？在企業所得稅方面是如何處理的？
問：房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入，在計算出預計毛利額、計入當期應納稅所得額時，能否扣除企業發生的期間費用、營業稅金及附加、土地增值稅？若能扣除，在哪個環節扣除？是在計算毛利額前，還是直接扣減當期應納稅所得額？
問：房地產開發企業將所開發產品用做抵償債務，企業所得稅應如何處理？
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
問：有些開發產品未出售而是由房地產企業直接出租，是否要作視同銷售？
答：房地產企業的開發產品尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前直接出租的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入實現，出售時再按銷售開發產品確認銷售收入實現。
問：在房地產產品未售罄的情況下，怎樣分攤計稅成本？
已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
使用說明
