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房地產企業所得稅政策業務問題解答
房地產企業所得稅政策業務問題解答
 
2011年6月13日來源:杭州市國家稅務局
問:根據《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》(國稅函〔2010201號)的規定,房地產開發產品交付使用即認定為完工產品,就要確認收入,結轉成本,進行所得稅的清繳。有的企業只有部分開發產品交付使用,并且小區配套工程、綠化工程等還沒有開工建設,這種狀況是否可以暫緩結算?
答:不可以。《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》(國稅函〔2010〕201號)規定:房地產開發企業建造、開發的開發產品,無論工程質量是否通過驗收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續,當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時,為開發產品開始投入使用,應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本,并計算企業當年度應納稅所得額。
該規定與《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定的關于完工產品確認的三個條件:“(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案(二)開發產品已開始投入使用(三)開發產品已取得了初始產權證明”并不矛盾。開發產品只要辦理入住手續,不管是否實際竣工備案,即只要符合上述條件之一的,房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本,并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額,同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年(完工年度)應納稅所得額。
國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》(國稅發〔2009〕31號)文件第三十五條規定,開發產品完工以后,企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日,不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本,主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本,據此進行納稅調整,并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
因此,產品已經交付入住就說明開發產品已經完工,具備結算計稅成本的條件,應當根據《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定調整完工產品的應納稅所得額。
問:房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入,如何預繳季度企業所得稅?
答:《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定:企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:
1、開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于15%。
2、開發項目位于地及地級市城區及郊區的,不得低于10%。
3、開發項目位于其他地區的,不得低于5%。
4、屬于經濟適用房、限價房和危改房的,不得低于3%。
問:在實務操作中,經常有房地產開發企業利用地下基礎設施形成的地下車庫,銷售許可證上為不可售面積,無產權成本,是否可以分攤到可售面積中?在企業所得稅方面是如何處理的?
答:《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定,從事房地產開發經營業務的企業利用地下基礎設施形成的停車場所,作為公共配套設施進行處理,項目營銷設施建造費屬于開發間接費。應按成本對象,區分開發產品是否已完工,對上述所發生費用進行歸集分配,按可售面積計算單位工程成本并據此結轉扣除已銷開發產品的計稅成本。
問:房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入,在計算出預計毛利額、計入當期應納稅所得額時,能否扣除企業發生的期間費用、營業稅金及附加、土地增值稅?若能扣除,在哪個環節扣除?是在計算毛利額前,還是直接扣減當期應納稅所得額?
答:《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定,企業銷售未完工產品取得收入,應計算出預計毛利額,計入當期應該納稅所得額。同時,企業在計算繳納當期所得稅時,可以扣除當期發生的期間費用、營業稅、土地增值稅等。
問:房地產開發企業將所開發產品用做抵償債務,企業所得稅應如何處理?
答:《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定:企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為:
(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;
(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;
(三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。
問:有些開發產品未出售而是由房地產企業直接出租,是否要作視同銷售?
答:房地產企業的開發產品尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前直接出租的,其租賃期間取得的價款應按租金確認收入實現,出售時再按銷售開發產品確認銷售收入實現。
問:在房地產產品未售罄的情況下,怎樣分攤計稅成本?
答:《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定:企業在進行成本、費用的核算與扣除時,必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
已銷開發產品的計稅成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定:
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
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